不動産会社に勤務していたり賃貸物件の管理業務をしていると、必ず家賃の問題に遭遇します。
中でも、家賃の「滞納」があると本当に困りますよね。
この記事では、アパートの「明け渡し訴訟」について不動産管理会社が行う手順をお伝えしています。
賃借人（入居者）が家賃を3か月以上滞納したり、話し合いで解決が困難な場合には訴訟を起こさざるを得ない場合があります。
アパート・シェアハウスの管理会社の経験がある筆者が、アパートの明け渡し訴訟について「実際に行なった事例」を解説します。
初めての人でもわかるように、必要な書類や手続きをまとめてあります。
サンプルやダウンロードできるリンクもあるので、すぐに活用することができます。
目次（もくじ）
3か月以上の家賃滞納 訴訟への対応手順
賃貸物件の「貸主」を確認する
まずは、家賃の滞納が発生している物件の「貸主」を再確認しましょう。
不動産管理会社が貸主の場合もあります。
- 自社物件を管理している場合
- オーナーに支払う賃料を保証（サブリース）している場合
物件のオーナーから管理業務を委託されている場合は、貸主はオーナーであり管理会社ではありません。
その場合の明け渡し訴訟は、「オーナーによる本人訴訟」か「弁護士や司法書士に委託して訴訟」するかになります。
オーナーの意向や賃借人の状況をふまえて、管理会社としてどちらかの提案をすることになります。
保証会社との契約があるか確認する
賃借人が保証会社と契約している場合もありますよね。
保証会社は、家賃の滞納が発生すると自ら賃借人と交渉してその後の訴訟手続きも代行します。
ただし注意が必要なのは、裁判の原告はあくまでも「貸主」だということです。
今回、筆者が不動産管理会社のスタッフとして経験したのは、まさにこの事例です。
- 入居者が保証会社と契約している
- 貸主は自社（不動産管理会社）
- 物件の所有者（オーナー）は他にいる
（いわゆるオーナーとのサブリース契約をしている物件）
ちなみに、不動産管理会社が「貸主」だが賃借人が保証会社と契約していない場合は、「貸主による訴訟」か「弁護士や司法書士に委託して訴訟」するかになります。
家賃督促の注意点
この記事は、「家賃の滞納による明け渡し訴訟」についてのものです。
不動産管理会社は、裁判になるまでに複数回の家賃督促を行なっていると思います。
しかし、いわゆる「非弁行為」にならないように注意が必要です。
賃貸住宅管理業務の中には通常、賃料の取り立て・賃料不払いの賃借人に対する催促が含まれます。
非弁行為となるためにこれらの業務が含まれないとしたら、少しでも遅れたら連絡は不動産業者からではなく弁護士や司法書士から行わなければならないこととなってしまいます。
しかし、平成22年最高裁決定の例を見ると、「法的紛議が生じることがほぼ不可避」な段階に至れば、これを不動産業者が単独で行うことは、非弁行為として刑事罰の対象になる可能性があります。
つまり、貸主でない不動産管理会社が滞納家賃の督促を行うことは、弁護士法（非弁行為）や司法書士法に抵触する恐れがあるのです。（貸主の代わりに法的手続きをすることはできない）
したがって、不動産管理会社による督促ができるとしても、強引な取り立ては行ってはなりませんので注意が必要です。
たとえば、次のような行為は、未払い賃料請求とはならず、不動産業者が単独で行っても適法な行為であるといえるでしょう。
- 賃料の支払いを失念していることが明らかな賃借人に対して、確認を促す。
- 賃料の支払いを怠っているが、直ちに支払える賃借人に対して、支払を促す。
これに対して次のようなケースでは、すでに法的トラブルとなることが明らかとなっているため、不動産業者や管理会社が単独で行うことは違法となる可能性が高いといえます。
- 賃借人（入居者）との間で、未払いとなっている賃料の金額に争いがある。
- 賃料を直ちに支払えないことが明らかで、賃借人（入居者）が争ってくるおそれが強い。
保証会社を経由して訴訟するときの対応手順について
それでは、今回の事例である「貸主が管理会社、保証会社との契約あり」の対応手順（流れ）について見ていきましょう。
明け渡し訴訟 手続きの流れ
- 保証会社から不動産管理会社に明け渡し訴訟をしたいとの連絡がくる
- 管理会社が訴訟に必要な書類を準備する
- 保証会社が提訴の手続きをする（原告は貸主の不動産管理会社）
今回は外国人の入居者（中国人）でした。
筆者がこのアパートの管理をしているときには、友人などと物件で騒ぎがちな印象がありました。
どうやら家賃を滞納しているようです。
保証会社は家賃の滞納があると、賃借人と連絡を取ろうと試みます。
これは、不動産管理会社も同様です。
しかし、なかなか連絡を取ることができず、支払う意思があるのかどうかの確認できない、という状態になってしまうことがあります。
- 滞納者と連絡がつかない
- 現場で居留守をされる
- 電話しても留守電にならない
- 折返しの電話もない
- 勤務先に連絡しても「伝えておきます」と言われるだけ
- 内容証明郵便を送っても（複数回）受け取らない
また、賃借人と連絡が取れたとしても「本人に支払う意思がない」ことがわかる場合があります。
このような状態でこれ以上やり取りしても難しいと判断した場合には、保証会社が訴訟をおこすという判断をして不動産管理会社に連絡がきます。
そして、「貸主による明け渡し訴訟を提訴する」ということになります。
不動産の管理会社が行う対応の手順と方法（事例あり）
建物の登記簿謄本と固定資産税評価証明書が必要になる
明け渡し訴訟に必要な書類について見ていきましょう。
下記の書類が必要になります。
- 物件の建物登記簿謄本（法務局が発行する原本）
- 建物の固定資産税評価証明書
参考：建物登記簿謄本
参考：固定資産税評価証明書
今回の筆者の事例は下記のとおりです。
- アパートの貸主は不動産管理会社
- 保証会社と契約している
- 物件の所有者（オーナー）は別にいる
必要な書類の取得方法（実際の事例）
具体的な取得の方法と手順について、筆者が体験した事例をもとに解説します。
1. 物件の建物の登記簿謄本（家屋）、固定資産税評価証明書（家屋）の取得をオーナーに依頼する
（登記簿謄本は第三者でも取得が可能です）
2. 代理人が評価証明書の申請を行う場合は「委任状」を準備する
オーナーによる固定資産税評価証明書の取得や依頼するのが難しい場合は、「委任状」を作成して不動産管理会社が代理で取得します。
代理人
- 個人（不動産管理会社の社員など）
- 法人（不動産管理会社として）
- 委任状を準備する（ネットなどからプリントアウトする）
- オーナーに持参して依頼する、または、郵送して依頼する
※作成の際は、「代理人の住所と氏名」も委任者（オーナー）が記載する必要がある自治体もあるのでよく確認すること
3. 物件の所在地の役所と業務をチェックする
- 市役所、法務局、駅前などの出張所の場所を確認する（ネットなど）
- 各役所に事前に電話で確認する。（営業時間、持参するものや注意点を確認）
- 市役所などの1か所で取得ができるかどうか確認する
- 複数の役所を訪問する必要がある場合は、できるだけ効率的に行けるように計画する
- 役所が駅から離れている場合は、ターミナル駅前に役所の出張所がある場合がある
（その際は、電話で業務内容や営業時間を確認：運がよければ、駅前の出張所ですべて取得できる）
4. 役所で取得する
持参するもの
- 委任状
- 代理人の身分証明書
- 法人の場合
・所属がわかる身分証明書
・法人代表印
・法人番号
5. 取得した「建物登記簿謄本」、「固定資産税評価証明書」を保証会社に提出し、保証会社と協力して提訴の準備を行う
ちなみに、今回かかった所要時間と費用を参考までにお知らせしておきます。
資料のサンプル見本（委任状 ダウンロードのリンクあり）
参考：固定資産税評価証明書
参考：登記簿謄本（家屋）
まとめ
- 賃貸物件の「貸主」を確認する
- 保証会社との契約があるか確認する
- 明け渡し訴訟には「建物の登記簿謄本」と「固定資産税評価証明書」が必要
- 代理で取得するときは「委任状」などの準備も必要
